Transparentní metodika

Jak přicházíme k výsledkům

Osahejte si celý výpočet naživo. Posuňte cenu i vlastní zdroje a sledujte, jak reaguje LTV, přirážky bank i vaše splátka. Nic neskrýváme.

Postup výpočtu

Pět kroků od zadání po výsledek. Živě.

Zadáte parametry

Cena nemovitosti, vlastní zdroje a délka fixace. Vlevo si je nastavte, celý zbytek stránky se přepočítá.

Spočítáme klíčové ukazatele

LTV je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Pod 80 % máte základní sazbu, nad 80 % banky připočítávají přirážku.

LTV · poměr úvěru k hodnotě 76 %

80 % · hranice přirážky

Pod hranicí 80 % · základní sazba bez přirážky.

DSTI říká, kolik procent příjmů půjde na splátky. Banky ho interně hlídají a liší se: Komerční banka a Česká spořitelna pouštějí 50 % (spořitelna u příjmu domácnosti do 25 000 Kč jen 45 %), Raiffeisenbank podle LTV (do 70 % hodnoty nemovitosti 60 % při příjmu domácnosti aspoň 50 000 Kč, jinak 50 %), ČSOB 55 %, mBank podle výše příjmu 40 až 65 % a UniCredit procentní strop nemá, rozhoduje u ní rezerva. Závazný limit DSTI ČNB zrušila v roce 2023, povinný zůstal limit LTV a u investičních nemovitostí strop DTI 7. Kromě podílu z příjmu si každá banka drží ještě minimální rezervu domácnosti: u ČSOB zhruba 6 000 až 12 000 Kč na jednoho člověka, u spořitelny, Komerční banky, UniCreditu, mBank a Raiffeisenbank roste s příjmem a počtem členů domácnosti.

Příjmy, které banky uznají

Zaměstnání, podnikání podle daňového režimu (paušální daň, výdajový paušál, skutečné výdaje), jednatelská odměna, nájem, důchod včetně invalidního a výsluhový příspěvek. Vedle nich doplňkové: DPP se stropem, DPČ do výše hlavního příjmu, rodičovská, odměna pěstouna, příspěvek vojáka na bydlení a přijaté výživné do limitu na dítě. Doplňkový příjem sám o sobě na hypotéku nestačí.

Výdaje, které banky odečtou

Náklady na bydlení, splátky úvěrů a leasingů včetně těch na IČO, splátkové společnosti a revolving, úvěr ze stavebního spoření, procento z limitu kreditek a kontokorentu, ručení za cizí úvěr, placené výživné a srážky ze mzdy. K tomu životní minimum za celou domácnost, tedy i za partnera, který na žádosti není.

Dvě věci se banka od banky liší: pojistné a pravidelné spoření počítá jen část z nich a limity kreditek se někde promítají i do celkového zadlužení. A nájem, který doložitelně skončí do tří měsíců, protože se stěhujete do kupované nemovitosti, se nepočítá, nahradí ho provoz nového bydlení.

DSTI · pásma podle bank

0 % 45 % 55 % 100 %

obvykle v pořádku záleží na bance a věku obvykle nad stropem banky

Které banky vás vezmou

Pro vaši fixaci a LTV projdeme každou banku. Do 80 % LTV základní sazba, nad 80 % přirážka, a nad svým limitem LTV už vás banka nevezme.

Podle vašeho scénáře 6 z 6 bank vás vezme

Česká spořitelna5,49 %základní sazba

Raiffeisenbank5,54 %základní sazba

UniCredit Bank5,59 %základní sazba

mBank5,59 %základní sazba

ČSOB5,94 %základní sazba

Komerční banka6,04 %základní sazba

Spočítáme měsíční splátku

Splátka je po celou fixaci stejná. Část jde na úrok, část umazává dluh. Tady je pro nejlevnější banku z vašeho scénáře.

19 914 Kč

Česká spořitelna · fixace 3 roky

Přesný vzorec (pro zvědavé)

Splátka = úvěr × (r × (1+r)ⁿ) / ((1+r)ⁿ − 1)
r = roční sazba / 12, n = počet měsíců. Standardní anuita, stejná jakou používají banky.

Rozložení celkem zaplacené částky za 30 let

jistina úroky

Jistina (splacený úvěr) 3 800 000 Kč

Úroky 3 369 155 Kč

Seřadíme od nejlevnější

První v pořadí je nejlevnější varianta pro vaši situaci. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou přitom bývá překvapivě velký.

510 741 Kč

tolik ušetříte za 30 let, když vezmete nejlevnější banku místo nejdražší

Reprezentativní
příklad

Hypotéka na bydlení ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, tj. 360 měsíčních splátek po 22 686 Kč, při pevné zápůjční úrokové sazbě 5,49 % p. a. se závazkem na 3 roky. RPSN 5,65 %. Celková částka splatná spotřebitelem 8 173 960 Kč. Do výpočtu jsou zahrnuty poplatky: odhad nemovitosti 5 000 Kč a návrh na vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč.

Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti; banky zpravidla vyžadují pojištění zastavené nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky, jehož náklady nelze předem určit a nejsou v RPSN zahrnuty. Zprostředkovatel: Jan Kurdiovský, vázaný zástupce SAB servis s.r.o. Nejde o nabídku ani o závazný příslib úvěru — konkrétní podmínky stanoví banka po posouzení vaší úvěruschopnosti. Informace o zprostředkovateli

Zobrazené sazby jsou orientační a vycházejí z veřejně dostupných podmínek bank k říjnu 2026. Konečná sazba se může lišit podle individuální bonity. Pro závaznou nabídku doporučujeme oslovit banku nebo certifikovaného poradce.

Chcete vidět svá čísla přesně?

Spusťte konfigurátor a za 2 minuty budete vědět, která banka je pro vás nejlevnější.

Spustit porovnání