Vlastní zdroje na hypotéku
Kolik vlastních peněz banka na hypotéku vyžaduje a jak je nahradit, když je nemáte naspořené.
Na běžnou hypotéku potřebujete obvykle 20 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů, protože banky podle pravidel ČNB půjčí nejvýš 80 % hodnoty. Žadatelům do 36 let stačí 10 %. Kromě toho počítejte i s poplatky za odhad nemovitosti a vklad do katastru.
Kolik vlastních peněz banka vyžaduje
Banka smí podle pravidel ČNB půjčit nejvýš 80 % hodnoty zastavované nemovitosti. Když zastavujete jen kupovanou nemovitost, musíte zbylých 20 % ceny mít z vlastních zdrojů. Se zástavou další nemovitosti to jde i bez nich, viz níže.
Když je všem žadatelům na hypotéce méně než 36 let, ČNB dovoluje bankám půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti. Vlastních peněz pak stačí jen 10 % z ceny.
Tahle pravidla platí pro každou banku stejně, jde o strop stanovený ČNB, ne o rozhodnutí jednotlivé banky. Banka vám proto nikdy nepůjčí víc, i kdyby vaše bonita dovolovala vyšší splátku.
Vlastní zdroje se počítají z hodnoty nemovitosti, ze které banka vychází při výpočtu LTV, tedy z nižší z částek mezi kupní cenou a odhadem. Proto je dobré mít připravenou i menší rezervu navíc, kdyby odhad vyšel níž, než čekáte.
Příklad: byt za 5 milionů korun
Na byt za 5 000 000 Kč potřebujete při běžném 80% financování vlastní zdroje 1 000 000 Kč a od banky si půjčíte 4 000 000 Kč.
Pokud jsou všem žadatelům méně než 36 let a banka půjčí 90 % ceny, stačí vlastní zdroje 500 000 Kč a hypotéka vyjde na 4 500 000 Kč.
Stejný princip platí u jakékoli ceny nemovitosti, procento zůstává stejné, mění se jen výsledná částka v korunách. U bytu za 3 000 000 Kč tak při 80% financování potřebujete vlastní zdroje 600 000 Kč, u nemovitosti za 8 000 000 Kč je to 1 600 000 Kč.
Čím míň vlastních peněz máte, tím větší část kupní ceny musí pokrýt úvěr, a tím blíž jste hornímu limitu LTV. To může znamenat i vyšší přirážku k úrokové sazbě, protože pro banku představujete vyšší riziko.
Počítejte i s poplatky navíc
Kromě vlastních zdrojů na cenu nemovitosti si připravte i peníze na poplatky spojené s úvěrem. Odhad nemovitosti stojí obvykle 3 500 až 6 000 Kč, u některých bank ho dostanete zdarma.
Za vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč. Zpracování samotného úvěru je dnes u velkých bank většinou zdarma.
Banka bude navíc chtít, abyste zastavenou nemovitost pojistili ve svůj prospěch, tedy s vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky. Jde o další pravidelný náklad vedle samotné hypotéky, se kterým se počítá po celou dobu splácení.
Tyhle poplatky nejsou součástí ceny nemovitosti, a proto se nepočítají do LTV. Musíte je mít připravené navíc, obvykle ještě předtím, než banka úvěr začne čerpat.
Dar od rodičů jako vlastní zdroj
Vlastní zdroje nemusí být jen naspořené peníze. Banky běžně uznávají i darované peníze, třeba od rodičů, pokud doložíte jejich původ podle požadavků konkrétní banky.
Vlastním zdrojem může být i výnos z prodeje jiné nemovitosti nebo naspořené peníze z jiného produktu, třeba stavebního spoření. Ve všech případech banka chce vědět, odkud peníze skutečně pocházejí.
Výhodou vlastních zdrojů z daru je i to, že se nepočítají jako dluh, a tedy nezvyšují vaše DTI ani DSTI, na rozdíl od případné půjčky od rodiny, kterou byste museli splácet.
Zástava jiné nemovitosti místo vlastních peněz
Když vlastní zdroje nemáte, řešením může být zastavit bance vedle kupované nemovitosti i další, třeba nemovitost rodičů. Banka pak počítá LTV z hodnoty obou nemovitostí dohromady, takže vám i bez vlastních úspor může půjčit celou kupní cenu.
Tohle řešení se hodí i tehdy, když kupujete družstevní byt, jehož podíl nejde zastavit samostatně, takže banka potřebuje jinou nemovitost jako jistotu.
Má to i nevýhodu: pokud byste přestali splácet, ručí za úvěr i ta druhá, zastavená nemovitost. Jde tedy o rozhodnutí, které je potřeba udělat společně s jejím vlastníkem.
Proč mít vlastních zdrojů víc, než musíte
Čím víc vlastních peněz do koupě vložíte, tím nižší bude LTV a tím obvykle nižší i nabídková sazba, protože pro banku klesá riziko. Vyplatit se to může i tehdy, když vám nižší výše úvěru pomůže projít přísnějšími limity DSTI a DTI.
Zároveň neplatí, že čím víc vlastních peněz, tím lépe za každou cenu: peníze vložené do nemovitosti navíc už nemáte volně k dispozici na rezervu nebo na vybavení domácnosti. Jde vždy o rovnováhu mezi nižší sazbou a tím, kolik hotovosti si chcete ponechat.
Jak spolu LTV, DSTI a DTI souvisí, vysvětluje průvodce LTV, DSTI a DTI.
Na co se lidé ptají
Kolik vlastních peněz potřebuji na hypotéku?
Obvykle 20 % ceny nemovitosti, protože banky podle ČNB půjčí nejvýš 80 % hodnoty. Žadatelům do 36 let stačí 10 % vlastních zdrojů.
Musím mít vlastní zdroje jen jako úspory?
Ne, banky uznávají i darované peníze, třeba od rodičů, nebo výnos z prodeje jiné nemovitosti, pokud doložíte jejich původ.
Co když nemám žádné vlastní zdroje?
Řešením může být zastavit bance vedle kupované nemovitosti i jinou, třeba nemovitost rodičů. Banka pak počítá LTV z hodnoty obou nemovitostí dohromady.
Jaké poplatky platím navíc k vlastním zdrojům?
Odhad nemovitosti, obvykle 3 500 až 6 000 Kč, a správní poplatek 2 000 Kč za vklad zástavního práva do katastru. Zpracování úvěru bývá u velkých bank zdarma.
Kolik vlastních peněz stačí do 36 let?
Když jsou všem žadatelům na hypotéce méně než 36 let, ČNB dovoluje bankám půjčit až 90 % ceny nemovitosti, takže stačí 10 % vlastních zdrojů.
Spočítejte si, kolik vlastních peněz a jakou hypotéku byste na svoji nemovitost potřebovali.
Spočítat hypotékuDalší témata
Hypotéka na bydlení ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, tj. 360 měsíčních splátek po 22 938 Kč, při pevné zápůjční úrokové sazbě 5,59 % p. a. se závazkem na 3 roky. RPSN 5,75 %. Celková částka splatná spotřebitelem 8 264 680 Kč. Do výpočtu jsou zahrnuty poplatky: odhad nemovitosti 5 000 Kč a návrh na vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč. Podmínkou úvěru je pojištění zastavené nemovitosti; jeho cena není v RPSN zahrnuta, protože ji nelze určit předem.
Výpočty na této stránce jsou orientační podle sazeb z kalkulaček bank a jejich metodik, nejde o nabídku banky ani o radu podle zákona č. 257/2016 Sb. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Sazby ověřené k 11. 11. 2026. Informace o zprostředkovateli.