Odpočet úroků z hypotéky
Zaplacené úroky z hypotéky na bydlení si můžete odečíst od základu daně, a to až do zákonného limitu.
Zaplacené úroky z hypotéky na bydlení vás nebo blízkých si odečtete od základu daně z příjmu, nejvíc 150 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných od 1. 1. 2021, u starších úvěrů 300 000 Kč. Zaměstnanec to uplatní v ročním zúčtování u zaměstnavatele nebo v daňovém přiznání, OSVČ vždy v přiznání.
Kolik úroků si smíte odečíst
Roční limit odpočtu je 150 000 Kč u hypoték sjednaných od 1. 1. 2021. U starších úvěrů, sjednaných do konce roku 2020, platí vyšší limit 300 000 Kč za rok.
Limit je stejný bez ohledu na to, kolik jste za rok na úrocích skutečně zaplatili, odečíst si smíte nejvýš tuto částku. Pokud jste na úrocích zaplatili míň, odečtete si jen skutečně zaplacenou částku.
Který limit platí, se neřídí podpisem úvěrové smlouvy, ale tím, kdy jste bytovou potřebu obstarali, u koupě typicky dnem právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru. Refinancování na tom nic nemění.
Limit se počítá za celou domácnost, ne za každého dlužníka zvlášť, ani když úvěr splácí víc lidí najednou.
Do limitu se počítají jen úroky, ne jistina ani poplatky spojené s vyřízením úvěru, pojištění nemovitosti nebo odhad ceny.
Odpočet si můžete uplatňovat po celou dobu splácení hypotéky, dokud podmínky splňujete, ne jen v prvním roce po podpisu smlouvy.
Kdo a za jakých podmínek si odpočet uplatní
Nemovitost, na kterou se úvěr vztahuje, musí sloužit k bydlení vašemu nebo vašich blízkých. Podmínku musíte splňovat po celou dobu, kdy si úroky odečítáte, ne jen v okamžiku podpisu úvěrové smlouvy.
Pokud je na úvěru víc dlužníků, odpočet uplatní buď jeden z nich za celou částku, nebo si ho rozdělí rovným dílem mezi sebe. Volbu je potřeba dodržet konzistentně, ne ji měnit rok od roku podle toho, komu se to zrovna hodí.
Pokud nemovitost přestane sloužit k bydlení, třeba se pronajme cizím lidem, nárok na odpočet za dané období zaniká.
Bydlením blízké osoby se míní typicky rodič, dítě nebo manžel či manželka, kterým nemovitost slouží k bydlení místo vás. Přesný okruh blízkých osob si ověřte, pokud jde o méně obvyklý vztah.
Jak odpočet uplatnit u zaměstnavatele nebo v přiznání
Zaměstnanec odpočet uplatní přes roční zúčtování daně u zaměstnavatele. Potvrzení o zaplacených úrocích od banky musí zaměstnavateli doložit nejpozději do 15. 2. následujícího roku, jinak se odpočet do zúčtování nedostane.
Kdo přiznání podává sám, včetně OSVČ, uplatní odpočet přímo v daňovém přiznání za daný rok. Potvrzení o zaplacených úrocích si vyžádejte u banky, obvykle ho posílá automaticky začátkem roku.
Kdo si nestihne uplatnit odpočet v ročním zúčtování u zaměstnavatele, může ho dodatečně uplatnit i sám v daňovém přiznání, i když je jinak zaměstnancem.
Potvrzení o zaplacených úrocích si uschovejte i pro případnou kontrolu finančního úřadu, obvykle se dokládá spolu s úvěrovou smlouvou.
Novinka pro členy bytových družstev
Od roku 2026 mají nárok na odpočet i členové bytového družstva, kteří splácejí svůj podíl na úvěru, který si vzalo družstvo. Dřív tuto možnost měli jen vlastníci nemovitosti s vlastní hypotékou, členové družstva na ni nárok neměli.
Členové družstva si odpočet za rok 2026 poprvé uplatní v roce 2027, stejně jako ostatní dlužníci se zpožděním jednoho roku po skončení zdaňovacího období. Stejný roční limit 150 000 Kč platí i pro ně.
Pro nárok je potřeba, aby družstevní byt sloužil k bydlení člena družstva, který si úroky odečítá, stejně jako u vlastníků s běžnou hypotékou.
Novinka se týká jen úroků z úvěru, který na koupi nebo výstavbu domu čerpalo samo družstvo, ne soukromých úvěrů, které by si člen družstva vzal mimo něj.
Kolik na dani odpočet reálně ušetří
Při 15% sazbě daně ušetří odpočet 150 000 Kč nejvíc 22 500 Kč ročně. Pokud část vašeho základu daně spadá do 23% pásma, může být úspora vyšší. Skutečná úspora je nižší, pokud jste na úrocích za rok zaplatili méně než limit.
Odpočet stojí za zvážení hlavně v prvních letech splácení, kdy je na anuitní splátce podíl úroků nejvyšší a postupně s dobou splácení klesá směrem k jistině.
S postupujícím splácením se poměr úroků a jistiny ve splátce mění, takže i výše odečitatelné částky rok od roku klesá, i když měsíční splátka zůstává stejná.
Přesnou výši zaplacených úroků za konkrétní rok si spočítáte podle výše úvěru a délky splácení v hypoteční kalkulačce.
Odpočet se uplatňuje jako nezdanitelná část základu daně, ne jako sleva na dani, proto je jeho reálný dopad na výslednou daň vždy nižší než odečtená částka sama.
Na co se lidé ptají
Kolik si můžu ročně odečíst z daní na úrocích z hypotéky?
Nejvíc 150 000 Kč u úvěrů sjednaných od 1. 1. 2021, u starších úvěrů nejvíc 300 000 Kč.
Jak si zaměstnanec uplatní odpočet úroků z hypotéky?
Přes roční zúčtování daně u zaměstnavatele, potvrzení o zaplacených úrocích od banky musí doložit do 15. 2. následujícího roku.
Musí nemovitost s hypotékou sloužit k vlastnímu bydlení?
Ano, musí sloužit k bydlení vašemu nebo vašich blízkých po celou dobu, kdy si úroky odečítáte.
Jak si odpočet rozdělí manželé, kteří mají hypotéku společně?
Odpočet uplatní buď jeden z dlužníků za celou částku, nebo si ho rozdělí rovným dílem.
Mají na odpočet nárok i členové bytového družstva?
Od roku 2026 ano, pokud splácejí svůj podíl na úvěru družstva. Poprvé si ho uplatní v roce 2027.
Spočítejte si splátku a úroky své hypotéky a zjistěte, kolik byste si mohli odečíst z daní.
Spočítat splátku hypotékyDalší témata
Hypotéka na bydlení ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, tj. 360 měsíčních splátek po 22 187 Kč, při pevné zápůjční úrokové sazbě 5,29 % p. a. se závazkem na 3 roky. RPSN 5,44 %. Celková částka splatná spotřebitelem 7 993 820 Kč. Do výpočtu jsou zahrnuty poplatky: odhad nemovitosti 4 500 Kč a návrh na vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč.
Výpočty na této stránce jsou orientační podle zveřejněných podmínek a metodik bank, nejde o nabídku banky ani o radu podle zákona č. 257/2016 Sb. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Sazby ověřené k 23. 9. 2026. Informace o zprostředkovateli.