Předčasné splacení hypotéky

Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru vyjmenovává situace, kdy banka za předčasné splacení hypotéky nesmí chtít žádnou náhradu.

• V období, kdy úvěr nemá pevnou sazbu.
• Do 3 měsíců poté, co vám banka oznámí novou sazbu na další období, tedy na konci fixace.
• Jednou ročně až 25 % celkové výše úvěru, v měsíci před výročím uzavření smlouvy.
• Při prodeji zastavené nebo financované nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců.
• Při vypořádání společného jmění manželů týkajícího se této nemovitosti, také po nejméně 24 měsících.
• Při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud výrazně sníží schopnost splácet.
• Když se úvěr splácí z pojištění schopnosti splácet.

Situace se dají kombinovat. Mimo ně splatit hypotéku jde taky, jen za to banka smí chtít úhradu nákladů.

Každý rok smíte bez poplatku splatit až 25 % z celkové výše úvěru, a to v měsíci před výročím uzavření smlouvy. Limit se počítá z celkové výše úvěru, kterou jste si původně půjčili, ne z aktuálního zůstatku dluhu.

Mimo tento měsíc to zdarma nejde a nevyužitý limit se nepřevádí do dalšího roku. Datum výročí je den podpisu smlouvy.

Kolik na úrocích taková splátka ušetří, závisí na tom, jestli necháte stejnou měsíční splátku a zkrátíte dobu splácení, nebo splátku rovnou snížíte. Na úvěru se zůstatkem 3 000 000 Kč a zbývajícími 25 lety mimořádná splátka 500 000 Kč se stejnou měsíční splátkou ušetří na úrocích 1 135 529 Kč. Kdy se která varianta vyplatí, popisujeme v průvodci mimořádnou splátkou.

Když nemovitost prodáváte a úvěr tím splácíte celý, je splacení zdarma za podmínky, že od podpisu smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců. U starší hypotéky tedy prodej a doplacení nic nestojí, bez ohledu na to, kolik ještě zbývá doplatit.

Banka o prodeji potřebuje vědět předem, protože na nemovitosti vázne zástavní právo. Kupující obvykle kupní cenou splatí zbytek úvěru přímo bance a teprve poté se zástavní právo z katastru vymaže.

Pokud prodáváte dřív než po 24 měsících od podpisu smlouvy, banka smí za předčasné splacení chtít účelně vynaložené náklady spojené s tímto splacením. Lhůta 24 měsíců běží od data podpisu úvěrové smlouvy, ne od data čerpání úvěru nebo nastěhování.

Ke dni, kdy končí fixace úrokové sazby, smíte doplatit zbytek úvěru bez ohledu na výši, a to zdarma. Stejně tak v tu chvíli můžete bez sankce přejít k jiné bance formou refinancování.

Tahle možnost je nezávislá na ročním limitu 25 %. Ke dni konce fixace tedy splatíte i zbývajících víc než 75 % úvěru, i kdybyste v daném roce mimořádnou splátku už využili.

Datum konce fixace najdete ve smlouvě o úvěru nebo v posledním dodatku, který jste s bankou podepsali. Co všechno se dá s koncem fixace dělat, popisujeme v průvodci koncem fixace.

Mimo tři zákonné výjimky smí banka za předčasné splacení chtít jen účelně vynaložené náklady, které jí splacením vznikly. Ušlý zisk z budoucích úroků si účtovat nesmí, zákon jí to výslovně zakazuje.

Zákon náhradu omezuje: nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, a celkem nejvýš 1 %. Konkrétní výši nákladů banka počítá sama. Náklady vám banka na vyžádání musí doložit.

V praxi se s touto situací nejčastěji setkáte, když chcete mimo konec fixace splatit víc než 25 % úvěru nebo jindy než v měsíci před výročím, nebo když prodáváte nemovitost dřív než po 24 měsících od podpisu smlouvy.

O předčasné splacení požádejte písemně, obvykle přes formulář banky nebo internetové bankovnictví. Banka vám do několika dnů pošle přesnou částku k doplacení ke zvolenému datu, včetně případného poplatku.

1. Zjistěte si u banky aktuální zůstatek jistiny a nejbližší termín, kdy je splacení zdarma.
2. Podejte žádost s datem, ke kterému chcete splatit.
3. Peníze pošlete na účet a variabilní symbol, který vám banka sdělí.
4. Vyžádejte si potvrzení o úplném splacení a výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

Výmaz zástavního práva si po splacení pohlídejte sami. Dokud je v katastru zapsané, nemovitost se hůř prodává i zastavuje pro nový úvěr.

• Mimořádná splátka hypotéky
• Konec fixace hypotéky
• Jakou fixaci hypotéky zvolit
• Odpočet úroků z hypotéky
• RPSN u hypotéky
• LTV, DSTI a DTI u hypotéky
• Vlastní zdroje na hypotéku

Všechny průvodce