LTV, DSTI a DTI u hypotéky
Tři zkratky rozhodují, kolik si na hypotéku půjčíte: proti ceně nemovitosti, proti měsíčnímu příjmu i proti celkovému dluhu.
LTV omezuje úvěr podle ceny nemovitosti, DSTI podle poměru splátek k příjmu a DTI podle celkové zadluženosti vůči ročnímu příjmu. ČNB má u běžných hypoték pevně dané jen LTV, DSTI a DTI si banky nastavují samy, proto vám každá půjčí jinou částku.
LTV: kolik procent ceny nemovitosti banka půjčí
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Čím vyšší LTV, tím míň vlastních peněz potřebujete a tím víc si od banky půjčujete.
Česká národní banka stanovuje horní hranici: běžná hypotéka smí mít LTV nejvýš 80 %, žadatelům do 36 let ČNB dovoluje bankám půjčit až 90 %. Nad tuhle hranici banky jít nesmí, ať už je vaše bonita jakkoli vysoká.
Nižší LTV obvykle znamená nižší úrokovou sazbu, protože banka nese menší riziko, kdyby musela nemovitost v krajním případě prodat. Naopak čím blíž jste hornímu limitu LTV, tím vyšší přirážku k sazbě může banka chtít.
LTV se počítá z nižší z obou hodnot, buď z kupní ceny nemovitosti, nebo z jejího odhadu, podle toho, která vyjde nižší. Proto se může stát, že si i s dostatkem vlastních peněz nepůjčíte tolik, kolik byste čekali, pokud odhad vyjde níž než kupní cena.
DSTI: kolik ze mzdy smí odejít na splátky
DSTI (debt service to income) porovnává součet všech vašich měsíčních splátek, včetně nové hypotéky, s čistým měsíčním příjmem. Ukazuje, jestli si splátky reálně můžete dovolit vedle běžných výdajů.
Do DSTI banka počítá nejen splátku nové hypotéky, ale i splátky dalších úvěrů, kontokorentu nebo leasingu, které už splácíte. ČNB má limit DSTI pro běžné hypotéky vypnutý, každá banka si proto stanovuje vlastní hranici a jinak počítá i výdaje domácnosti, takže při stejném příjmu vám jedna banka půjčí víc než druhá.
Kromě výše příjmu banka do DSTI promítá i to, kolik lidí v domácnosti žije a jaké má běžné životní náklady. Domácnost s dětmi tak při stejném příjmu dostane obvykle nižší uznatelnou splátku než jednotlivec bez závazků.
DTI: kolik smí činit celkový dluh
DTI (debt to income) porovnává celkovou výši všech vašich dluhů, včetně nové hypotéky, s čistým ročním příjmem. Zatímco DSTI se dívá na měsíční splátku, DTI se dívá na celkovou zadluženost bez ohledu na to, jak dlouho úvěry splácíte.
Stejně jako u DSTI platí, že ČNB limit DTI pro běžné hypotéky nemá zapnutý, takže si ho každá banka nastavuje sama podle vlastní opatrnosti. Do celkového dluhu se počítá jistina hypotéky i zůstatky ostatních úvěrů, ne jen jejich měsíční splátky.
Kdy ČNB doporučuje přísnější limity
Od 1. dubna 2026 ČNB u investičních hypoték, tedy bytu na pronájem nebo třetí a další nemovitosti, doporučuje LTV nejvýš 70 % a DTI nejvýš 7, což znamená, že celkové dluhy nemají přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu.
Jde o doporučení, ne o tvrdý zákonný limit, takže ho jednotlivé banky uplatňují po svém. U hypotéky na vlastní bydlení tahle přísnější pravidla neplatí. ČNB k přísnějšímu pohledu na investiční hypotéky vede to, že splátku u nich často kryje očekávaný příjem z pronájmu, který na rozdíl od mzdy není jistý.
Pokud tedy plánujete koupit byt na pronájem jako třetí nebo další nemovitost, počítejte s tím, že si na ni budete muset připravit víc vlastních peněz a že vaše celkové zadlužení bude banka posuzovat přísněji než u hypotéky na vlastní bydlení.
Proč vám banky půjčí jinou částku
Protože DSTI a DTI nemá ČNB u běžných hypoték pevně stanovené, každá banka počítá bonitu podle vlastní metodiky: jinak uznává příjmy, jinak odečítá životní náklady domácnosti a jinak nastavuje vlastní stropy DSTI a DTI.
Při čistém příjmu 50 000 Kč tak banky u stejného žadatele nabídnou od 4,0 mil. Kč do 5,0 mil. Kč. Rozdíl mezi nejštědřejší a nejopatrnější bankou tak může být přes milion korun.
Kromě samotného příjmu ovlivňuje výslednou nabídku i počet dětí, výše jiných splátek a to, kde bydlíte, protože region se promítá do toho, jak banka odhaduje životní náklady domácnosti. Rozdíly mezi bankami se projeví i u páru se dvěma příjmy, kdy jedna banka sečte příjmy obou žadatelů štědřeji než druhá.
Kolik byste podle svého příjmu dostali vy, spočítá kolik mi půjčí banka.
Jak limity fungují dohromady
LTV omezuje úvěr podle ceny nemovitosti, DSTI a DTI podle vašeho příjmu a zadlužení. Banka vždy vyjde z toho přísnějšího z limitů, takže i při nízkém LTV vám nemusí půjčit maximum, pokud tomu brání DSTI nebo DTI.
Proto se vyplatí počítat všechny tři limity najednou, ne jen jeden z nich. Někdy vás omezí cena nemovitosti, jindy vlastní příjem, a která z podmínek nakonec rozhodne, se liší klient od klienta i banka od banky.
Přesný odhad podle vašich čísel dá konfigurátor, který spočítá bonitu u všech šesti bank naráz.
Na co se lidé ptají
Co znamená zkratka LTV u hypotéky?
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. ČNB dovoluje bankám půjčit nejvýš 80 % ceny, žadatelům do 36 let až 90 %.
Co je DSTI?
DSTI porovnává součet všech měsíčních splátek s čistým měsíčním příjmem. ČNB pro běžné hypotéky limit DSTI nemá zapnutý, každá banka si stanovuje vlastní hranici.
Co je DTI?
DTI porovnává celkovou výši dluhů s čistým ročním příjmem. Stejně jako DSTI ho u běžných hypoték ČNB neomezuje, jen doporučuje limit 7 u investičních hypoték.
Proč mi jedna banka půjčí víc než druhá při stejném příjmu?
Protože si DSTI a DTI nastavuje každá banka sama a jinak počítá i uznatelné příjmy a životní náklady domácnosti. Rozdíl v nabídce může být přes milion korun.
Platí přísnější limity i na hypotéku k bydlení?
Ne, přísnější doporučení LTV 70 % a DTI 7 platí od 1. dubna 2026 jen pro investiční hypotéky, tedy byt na pronájem nebo třetí a další nemovitost.
Zjistěte, kolik vám podle vašeho příjmu a nemovitosti půjčí každá z šesti bank.
Spočítat mou hypotékuDalší témata
Hypotéka na bydlení ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, tj. 360 měsíčních splátek po 22 938 Kč, při pevné zápůjční úrokové sazbě 5,59 % p. a. se závazkem na 3 roky. RPSN 5,75 %. Celková částka splatná spotřebitelem 8 264 680 Kč. Do výpočtu jsou zahrnuty poplatky: odhad nemovitosti 5 000 Kč a návrh na vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč. Podmínkou úvěru je pojištění zastavené nemovitosti; jeho cena není v RPSN zahrnuta, protože ji nelze určit předem.
Výpočty na této stránce jsou orientační podle sazeb z kalkulaček bank a jejich metodik, nejde o nabídku banky ani o radu podle zákona č. 257/2016 Sb. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Sazby ověřené k 11. 11. 2026. Informace o zprostředkovateli.