Hypotéka pro důchodce

Řadu žadatelů překvapí, že banky důchod berou jako běžný příjem, ne jako překážku k hypotéce. Do výpočtu bonity ho zahrnou podobně jako mzdu nebo příjem OSVČ, a stejně jako u ostatních příjmů z něj spočítají, kolik si můžete měsíčně dovolit splácet.

U starobního důchodu to platí téměř všude. Invalidní, vdovský nebo sirotčí důchod banky posuzují různě a některé ho nepřijmou jako jediný příjem. Banka ho posuzuje jako pravidelný a stabilní příjem, což je z jejího pohledu výhoda oproti třeba nepravidelným příjmům OSVČ, kde se výše příjmu může rok od roku měnit.

Jako doklad příjmu obvykle stačí rozhodnutí o přiznání důchodu, případně výpis z účtu, na který vám důchod pravidelně chodí. Banka tak nemá důvod výši důchodu jakkoli zpochybňovat, dokud odpovídá tomu, co dostáváte na účet.

Rozhodující proto není jen výše důchodu, ale hlavně to, kolik let vám banka dovolí splácet. A tady přichází věkový limit, který u důchodců hraje mnohem větší roli než u mladších žadatelů.

Věkový limit pro splacení si každá banka určuje sama, typicky je to 70 až 75 let. U většiny bank se splatnost řídí nejstarším žadatelem, některé ji počítají jen podle žadatelů, jejichž příjem započítají.

Pokud je vám například 68 let, může vám banka nabídnout splatnost jen na pár let, i kdyby vám samotný důchod na vyšší měsíční splátku stačil. Rozhoduje totiž limit daný věkem, ne to, kolik byste si teoreticky mohli dovolit splácet.

Kratší splatnost logicky znamená vyšší měsíční splátku ze stejné půjčené částky. Hypotéka pro důchodce je proto často možná jen na nižší úvěr, než by odpovídal čistě jejich příjmu, kdyby jim zbývalo splácet stejně dlouho jako mladšímu žadateli.

Každá banka počítá věkový limit trochu jinak, některá do 70 let, jiná až do 75. U hraničního věku se proto vyplatí porovnat víc bank, protože pár let splatnosti navíc může znamenat citelně vyšší dostupný úvěr.

Rozdíl mezi krátkou a dlouhou splatností hypotéky je citelný. Úvěr 2 000 000 Kč vyjde na 10 let na splátku 21 498 Kč měsíčně, na 25 let jen na 12 032 Kč měsíčně. Obě splátky počítají s nejnižší sazbou na trhu k 23. 9. 2026: 5,29 % (RPSN 5,44 %).

Rozdíl je daný tím, že u kratší splatnosti se stejná jistina rozpočítává do menšího počtu měsíčních splátek, takže každá z nich musí být vyšší. U delší splatnosti je splátka nižší, ale zaplatíte víc na úrocích za celou dobu splácení.

U důchodce se přitom postup obrací: nejdřív se spočítá, kolik let mu banka splatnost podle věkového limitu vůbec povolí, a teprve z toho vyplyne, jak vysoký úvěr při dané splátce reálně dostane. U mladšího žadatele se stejná úvaha dělá obvykle naopak, od požadované výše úvěru ke splátce.

Proto se vyplatí počítat s reálnou, kratší splatností hned od začátku, ne s obecnými 25 nebo 30 lety, na které jsou lidé zvyklí z běžných příkladů.

Když do žádosti přistoupí mladší spoludlužník s vlastním příjmem, typicky dospělé dítě, záleží na tom, čí příjmy banka započítá. Spoludlužník zvýší společný příjem. Splatnost ale u většiny bank dál omezuje věk nejstaršího žadatele, jen některé banky ji počítají podle mladšího, pokud nese většinu příjmu.

Který z postupů vyjde lépe, se liší banka od banky. Spoludlužník navíc zvyšuje jistotu banky, že úvěr bude splácen i v budoucnu, což se může projevit i na tom, kolik vám banka celkově půjčí. U hraničního věku tak spoludlužník může rozhodnout i o tom, jestli banka žádost vůbec schválí, ne jen o výši splátky.

Spoludlužník dokládá příjem stejně jako u běžné žádosti, tedy potvrzením od zaměstnavatele nebo daňovým přiznáním u OSVČ. Za dluh pak ručí stejně jako vy. Spoluvlastníkem nemovitosti se ale automaticky nestává, to určuje kupní smlouva a zápis v katastru.

Jak to která banka počítá, ukáže konfigurátor u všech šesti bank naráz.

• LTV, DSTI a DTI u hypotéky
• Vlastní zdroje na hypotéku
• Jak probíhá vyřízení hypotéky
• Předčasné splacení hypotéky
• Mimořádná splátka hypotéky
• Konec fixace hypotéky
• Jakou fixaci hypotéky zvolit
• Odpočet úroků z hypotéky

Všechny průvodce