RPSN u hypotéky

Úroková sazba je cena za půjčené peníze. RPSN k ní přičítá i jednorázové poplatky spojené s úvěrem, takže bývá o něco vyšší než sazba samotná.

Když banky srovnáváte jen podle sazby, může vám ujít, že jedna z nich má nižší sazbu, ale vyšší poplatky, takže úvěr nakonec vyjde dráž. RPSN tyhle rozdíly zohledňuje v jednom čísle.

Sazba i RPSN se uvádějí v procentech ročně, ale počítají se jinak. Sazba se týká jen nesplacené jistiny, RPSN promítá do stejného čísla i všechny jednorázové náklady rozpočítané na celou dobu splácení. Proto se RPSN mění, i když sazba zůstane stejná, pokud se změní výše úvěru, splatnost nebo fixace.

Do RPSN se počítá úroková sazba a k ní jednorázové náklady spojené se sjednáním úvěru. U hypotéky jde hlavně o odhad nemovitosti, obvykle 3 500 až 6 000 Kč, u některých bank zdarma, a správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč.

Zpracování úvěru je dnes u velkých bank většinou zdarma, takže do RPSN nic nepřidává. Čím vyšší poplatky banka účtuje, tím větší je rozdíl mezi sazbou a RPSN. Naopak banka bez poplatku za odhad a se zdarma vedeným úvěrem bude mít RPSN blíž samotné sazbě.

Do RPSN se naopak nepočítají náklady, které nejsou podmínkou k získání úvěru za nabízených podmínek, třeba dobrovolné pojištění sjednané nad rámec toho, co banka k poskytnutí hypotéky vyžaduje.

Dvě banky mohou mít stejnou úrokovou sazbu, a přesto vás jedna z nich vyjde dráž, pokud si účtuje vyšší poplatky za odhad. RPSN tyhle rozdíly promítá do jednoho srovnatelného čísla, takže lépe ukazuje, kolik úvěr skutečně stojí.

Banky musí RPSN uvádět u každé nabídky ze zákona, aby šlo nabídky napříč trhem srovnat. Proto se u sazeb hypoték vždy dívejte i na RPSN, ne jen na procenta sazby. Když srovnáváte víc bank najednou, dívejte se na RPSN počítanou pro stejnou výši úvěru a stejnou splatnost, jinak srovnání nebude přesné.

Stejné pravidlo platí i pro srovnávací weby a kalkulačky: pokud počítají RPSN stejným zákonným vzorcem, mají jejich výsledky smysl porovnávat mezi sebou i s nabídkou přímo od banky.

Z našich 6 bank má teď nejnižší sazbu pro tříletou fixaci mBank: 5,59 % (RPSN 5,75 %). Rozdíl mezi sazbou a RPSN vzniká právě z odhadu nemovitosti a poplatku za vklad do katastru, které se do výpočtu RPSN promítají po celou dobu splácení.

Konkrétní splátku a RPSN pro vaši výši úvěru a splatnost spočítá hypoteční kalkulačka. U splátky vždy uvidíte datum sazeb, protože se sazby den ode dne mění.

Odhad nemovitosti a poplatek za vklad do katastru jsou pevné částky bez ohledu na výši úvěru. U velké hypotéky se rozpočítají na méně procent, a RPSN je tak blíž samotné sazbě. U malého úvěru je stejný poplatek procentuálně větší zátěž, takže RPSN vyjde o víc vyšší.

Stejně tak platí, že u kratší splatnosti se poplatky rozpočítávají do menšího počtu let, takže RPSN vychází o něco vyšší než u dlouhé hypotéky se stejnou sazbou. Proto může mít stejná banka u dvou různých klientů odlišný rozdíl mezi sazbou a RPSN, i když sazbu mají shodnou.

Z toho plyne i praktické doporučení: když srovnáváte nabídky na různou výši úvěru nebo splatnost, nedívejte se jen na rozdíl v RPSN v procentních bodech, ale spíš na to, kolik byste u dané banky za celou dobu splácení skutečně zaplatili.

Banky RPSN uvádějí u inzerované nabídky i v předsmluvních informacích, které dostanete před podpisem úvěrové smlouvy. Vždy je uvedená spolu s datem, ke kterému byla sazba naposledy ověřena, a s takzvaným reprezentativním příkladem, na kterém si výpočet můžete ověřit.

Když vám banka nebo poradce ukazuje jen sazbu bez RPSN, dožádejte se ho. Bez RPSN nejde poznat, jestli nižší sazba jedné banky nakonec neznamená vyšší celkovou cenu úvěru kvůli poplatkům.

• LTV, DSTI a DTI u hypotéky
• Vlastní zdroje na hypotéku
• Jak probíhá vyřízení hypotéky
• Předčasné splacení hypotéky
• Mimořádná splátka hypotéky
• Konec fixace hypotéky
• Jakou fixaci hypotéky zvolit
• Odpočet úroků z hypotéky

Všechny průvodce