Investiční hypotéka 2026
Na byt k pronájmu nebo třetí a další nemovitost platí od dubna 2026 přísnější doporučené limity než na hypotéku k bydlení.
Investiční hypotéka je úvěr na nemovitost k pronájmu nebo na třetí a další nemovitost v majetku žadatele. Od 1. dubna 2026 ČNB u ní doporučuje LTV nejvýš 70 % a DTI nejvýš 7, tedy celkové dluhy do sedminásobku čistého ročního příjmu. Počítejte proto s vlastními zdroji kolem 30 % ceny nemovitosti.
Co banky považují za investiční hypotéku
Investiční hypotékou banky označují úvěr na nemovitost, kterou žadatel nebude sám obývat. Typicky jde o byt určený k pronájmu, nebo o třetí a další nemovitost v majetku žadatele, i kdyby v jedné z nich sám bydlel.
Rozdíl proti běžné hypotéce na bydlení není v tom, jakou nemovitost kupujete, ale v tom, k čemu slouží a kolik nemovitostí už vlastníte. Byt k pronájmu jako první a jediná nemovitost žadatele může banka posoudit jinak než třetí byt vedle už splácené hypotéky na vlastní bydlení.
Od běžné hypotéky na bydlení se investiční hypotéka liší přísnějšími doporučenými limity, protože ČNB u ní vidí vyšší riziko: splátku má krýt nájem nebo jiný příjem, ne jen výdělek žadatele ze zaměstnání nebo podnikání.
Proto se vyplatí ještě před podáním žádosti ujasnit si, jestli banka bude nemovitost posuzovat jako investiční, nebo jako běžné bydlení. Rozdíl v podmínkách i v tom, kolik peněz předem potřebujete, je totiž zásadní.
LTV 70 % a DTI 7 od 1. dubna 2026
Od 1. dubna 2026 ČNB u investičních hypoték doporučuje dva limity: LTV nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti a DTI nejvýš 7, tedy aby celkové dluhy žadatele nepřesáhly sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Je to doporučení, ne zákonný limit, banky ho tedy uplatňují po svém, některé přísněji, jiné volněji. Reálná nabídka konkrétní banky proto může být mírně jiná, než by odpovídalo jen tomuto doporučení.
Pro srovnání: u běžné hypotéky na bydlení žádné takové DTI omezení ČNB nemá, jen limit LTV 80 %, respektive 90 % u žadatelů do 36 let. Investiční hypotéka je tak z pohledu ČNB posuzovaná znatelně přísněji než hypotéka na vlastní bydlení, protože jde o dobrovolné rozšiřování majetku, ne o zajištění vlastního bydlení.
DTI 7 navíc počítá se všemi dluhy žadatele, ne jen s novou hypotékou. Pokud už splácíte hypotéku na vlastní bydlení nebo jiný úvěr, snižuje se tím prostor, který vám na investiční hypotéku podle tohoto doporučení zbývá.
Vlastní zdroje kolem 30 %
Z doporučeného LTV 70 % u investiční hypotéky plyne, že na investiční nemovitost potřebujete víc vlastních peněz než na hypotéku k bydlení. Počítejte s vlastními zdroji kolem 30 % ceny nemovitosti, tedy zhruba dvojnásobek toho, co byste potřebovali u hypotéky do 80 % LTV na vlastní bydlení.
U dražších nemovitostí to znamená připravit si výrazně vyšší částku předem, než jen na odhad a poplatky spojené s hypotékou. Čím dražší byt k pronájmu plánujete koupit, tím víc vlastních peněz musíte mít našetřeno ještě před podáním žádosti. Chybějící část jde někdy pokrýt i zástavou další nemovitosti, záleží na bance.
Vlastní zdroje se přitom počítají z ceny nemovitosti, ne z výše úvěru, takže se vyplatí spočítat si dopředu, kolik přesně budete potřebovat u konkrétní nemovitosti, o kterou máte zájem.
Jako vlastní zdroje se obvykle počítají i peníze z prodeje jiné nemovitosti nebo úspory, které nejsou vázané jinde. Čím dřív máte jasno, kolik reálně máte k dispozici, tím přesněji se dá odhadnout, na jak drahou nemovitost s investiční hypotékou dosáhnete.
Příjem z nájmu ve výpočtu
Do posouzení bonity u investiční hypotéky může banka zahrnout i očekávaný příjem z pronájmu dané nemovitosti. Každá banka ho ale posuzuje jinak a obvykle ho nezapočítá v plné výši, protože nájem je méně jistý a stabilní než mzda ze zaměstnání.
Kolik z nájmu banka reálně uzná a jak to ovlivní výši úvěru, se liší bance od banky. Někdy záleží i na tom, jestli nemovitost už pronajímáte a máte doloženou historii příjmů z nájmu, nebo teprve pronájem plánujete.
Bez doložených příjmů z pronájmu se banka může spolehnout hlavně na váš stávající příjem ze zaměstnání nebo podnikání a na to, jestli sám splňuje limit DTI i s novou investiční hypotékou. Doložený nájem naopak bonitu obvykle zlepší, protože bance ukazuje, že nemovitost už reálně vydělává.
Přesný výpočet podle metodiky jednotlivých bank, včetně toho, jak si poradí s příjmem z nájmu, ukáže konfigurátor.
Na co se lidé ptají
Co se počítá jako investiční hypotéka?
Hypotéka na byt nebo dům, který koupíte za účelem pronájmu, nebo na třetí a další nemovitost, kterou už vlastníte. Hypotéka na jedinou nemovitost k vlastnímu bydlení mezi ně nepatří.
Jak vysoké LTV dostanu na investiční hypotéku?
Od 1. dubna 2026 ČNB u investičních hypoték doporučuje nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti. Je to doporučení, ne tvrdý limit, takže se banka od banky liší.
Co znamená DTI 7 u investiční hypotéky?
Že by celkové dluhy žadatele neměly přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. I tohle je doporučení ČNB, které si banky vykládají po svém.
Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt?
Při doporučeném LTV 70 % počítejte s vlastními zdroji kolem 30 % ceny nemovitosti, tedy citelně víc, než potřebujete na hypotéku k vlastnímu bydlení.
Počítá banka do příjmu i budoucí nájem?
Ano, ale jen v omezené míře a každá banka jinak. Přesný dopad na vaši bonitu ukáže výpočet podle metodiky konkrétní banky.
Zvažujete koupi bytu na pronájem? Spočítáme, kolik vám banky půjčí podle nových doporučených limitů.
Spočítat investiční hypotékuDalší témata
Hypotéka na bydlení ve výši 4 000 000 Kč na dobu 30 let, tj. 360 měsíčních splátek po 22 187 Kč, při pevné zápůjční úrokové sazbě 5,29 % p. a. se závazkem na 3 roky. RPSN 5,44 %. Celková částka splatná spotřebitelem 7 993 820 Kč. Do výpočtu jsou zahrnuty poplatky: odhad nemovitosti 4 500 Kč a návrh na vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč.
Výpočty na této stránce jsou orientační podle zveřejněných podmínek a metodik bank, nejde o nabídku banky ani o radu podle zákona č. 257/2016 Sb. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Sazby ověřené k 23. 9. 2026. Informace o zprostředkovateli.