Investiční hypotéka 2026

Investiční hypotékou banky označují úvěr na nemovitost, kterou žadatel nebude sám obývat. Typicky jde o byt určený k pronájmu, nebo o třetí a další nemovitost v majetku žadatele, i kdyby v jedné z nich sám bydlel.

Rozdíl proti běžné hypotéce na bydlení není v tom, jakou nemovitost kupujete, ale v tom, k čemu slouží a kolik nemovitostí už vlastníte. Byt k pronájmu jako první a jediná nemovitost žadatele může banka posoudit jinak než třetí byt vedle už splácené hypotéky na vlastní bydlení.

Od běžné hypotéky na bydlení se investiční hypotéka liší přísnějšími doporučenými limity, protože ČNB u ní vidí vyšší riziko: splátku má krýt nájem nebo jiný příjem, ne jen výdělek žadatele ze zaměstnání nebo podnikání.

Proto se vyplatí ještě před podáním žádosti ujasnit si, jestli banka bude nemovitost posuzovat jako investiční, nebo jako běžné bydlení. Rozdíl v podmínkách i v tom, kolik peněz předem potřebujete, je totiž zásadní.

Od 1. dubna 2026 ČNB u investičních hypoték doporučuje dva limity: LTV nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti a DTI nejvýš 7, tedy aby celkové dluhy žadatele nepřesáhly sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Je to doporučení, ne zákonný limit, banky ho tedy uplatňují po svém, některé přísněji, jiné volněji. Reálná nabídka konkrétní banky proto může být mírně jiná, než by odpovídalo jen tomuto doporučení.

Pro srovnání: u běžné hypotéky na bydlení žádné takové DTI omezení ČNB nemá, jen limit LTV 80 %, respektive 90 % u žadatelů do 36 let. Investiční hypotéka je tak z pohledu ČNB posuzovaná znatelně přísněji než hypotéka na vlastní bydlení, protože jde o dobrovolné rozšiřování majetku, ne o zajištění vlastního bydlení.

DTI 7 navíc počítá se všemi dluhy žadatele, ne jen s novou hypotékou. Pokud už splácíte hypotéku na vlastní bydlení nebo jiný úvěr, snižuje se tím prostor, který vám na investiční hypotéku podle tohoto doporučení zbývá.

Z doporučeného LTV 70 % u investiční hypotéky plyne, že na investiční nemovitost potřebujete víc vlastních peněz než na hypotéku k bydlení. Počítejte s vlastními zdroji kolem 30 % ceny nemovitosti, tedy zhruba dvojnásobek toho, co byste potřebovali u hypotéky do 80 % LTV na vlastní bydlení.

U dražších nemovitostí to znamená připravit si výrazně vyšší částku předem, než jen na odhad a poplatky spojené s hypotékou. Čím dražší byt k pronájmu plánujete koupit, tím víc vlastních peněz musíte mít našetřeno ještě před podáním žádosti. Chybějící část jde někdy pokrýt i zástavou další nemovitosti, záleží na bance.

Vlastní zdroje se přitom počítají z ceny nemovitosti, ne z výše úvěru, takže se vyplatí spočítat si dopředu, kolik přesně budete potřebovat u konkrétní nemovitosti, o kterou máte zájem.

Jako vlastní zdroje se obvykle počítají i peníze z prodeje jiné nemovitosti nebo úspory, které nejsou vázané jinde. Čím dřív máte jasno, kolik reálně máte k dispozici, tím přesněji se dá odhadnout, na jak drahou nemovitost s investiční hypotékou dosáhnete.

Do posouzení bonity u investiční hypotéky může banka zahrnout i očekávaný příjem z pronájmu dané nemovitosti. Každá banka ho ale posuzuje jinak a obvykle ho nezapočítá v plné výši, protože nájem je méně jistý a stabilní než mzda ze zaměstnání.

Kolik z nájmu banka reálně uzná a jak to ovlivní výši úvěru, se liší bance od banky. Někdy záleží i na tom, jestli nemovitost už pronajímáte a máte doloženou historii příjmů z nájmu, nebo teprve pronájem plánujete.

Bez doložených příjmů z pronájmu se banka může spolehnout hlavně na váš stávající příjem ze zaměstnání nebo podnikání a na to, jestli sám splňuje limit DTI i s novou investiční hypotékou. Doložený nájem naopak bonitu obvykle zlepší, protože bance ukazuje, že nemovitost už reálně vydělává.

Přesný výpočet podle metodiky jednotlivých bank, včetně toho, jak si poradí s příjmem z nájmu, ukáže konfigurátor.

• LTV, DSTI a DTI u hypotéky
• Vlastní zdroje na hypotéku
• Jak probíhá vyřízení hypotéky
• Předčasné splacení hypotéky
• Mimořádná splátka hypotéky
• Konec fixace hypotéky
• Jakou fixaci hypotéky zvolit
• Odpočet úroků z hypotéky

Všechny průvodce